Diversifier son portefeuille
en matière d’investissement, la diversité reste un élément important comme l’ont démontré les dernières années. Nous observons que la norme prudente utilisée affecte 40 à 50 % des actifs dans l’immobilier.
Rendement
Le calcul de rendement en immobilier doit se comprendre par la juxtaposition de 2 éléments : le rendement locatif + la plus-value.
D’une manière générale, le rendement d’un bien se calcule en fonction de plusieurs critères :
- localisation
- vide locatif
- pérennité des contrats
- type de locataires
- état de l’immeuble
Il est généralement admis que l'immobilier résidentiel a un rendement entre 3,5 % et 5,5 % et peut même atteindre 6 % ou 7 % dans le cas de location pour des biens meublés.
| exemple: |
Loyer: 750 €/mois soit 9.000 €/an. Prix d’achat : 120.000 € + 18.397 € frais de notaire, droits d’enregistrement et tva. Rendement : 9.000 € / 138.397 € = 6,50% |
Il faut prendre en compte aussi les frais d'actes de crédit standard et le revenu locatif résidentiel ne subit pas de taxation directe mais il faut pas oublier que le revenu cadastral est multiplié par un coefficient de 1,40 dans votre déclaration de revenus
Un bien immobilier s’apprécie au fur et à mesure que les années passent. La plus-value moyenne annuelle sur les 30 dernières années s’est élevée à 5 % !
Envie d'investir dans un bien?
Il faut ce posser les bonnes questions avant de passer le pas.
Localisation « bon père de famille » :
Vous prennez un bien que vous connaissez bien dans un quartier sans risque. Vous achetez un bien immobilier dans un environnement stable socialement et urbanistiquement. Grace a cela vous connaissez immédiatement les paramètres tout en tablant sur une situation du même type pour les années futures. Votre plus-value sera progressive et conforme aux augmentations moyennes du marché avec moins de risque. Le loyer sera stable sans grande évolution
Localisation « précurseur » :
Investir dans un quartier pour lequel vous pressentez un engouement croissant et une demande immobilière accrue. Toutes les villes ont connu et connaîtront encore des développements urbains dans des zones auxquelles on prêtait moins d’attention quelques années avant ancienne zone industriel, quartier polulaire,... . Vous pouvez dans ce cas espérer doper votre plus-value en doublant ce potentiel de hausse ... ou rester en deçà si vos prévisions ne sont pas avérées. Il faut penser au développement futur des transports en commun, les nouveaux projets, les zones de chalandise, le pole d'emploi, .... Le rendement locatif sera plus faire a moyen et court terme mais vous aurez la possibilité d'avoir plus de choix des futures prospects.
Localisation « Prestige » :
Acheter un bien sis dans une « top location » sur lequel vous ne comptez pas une rendement fort attractif (il variera de 2 à 3 %) mais pour lequel vous misez sur la plus-value à terme eu égard à la très bonne localisation et sa rareté. La rareté entraine toujours une demande exacerbée et donc des perspectives de plus-value plus forte que la moyenne mais avec un risque avéré sur le potentiel plus limité du marché visé. Mais vous devez prendre en compte les évolutions du marché. Le rendement locatif sera important mais vous devrez prendre en compte la qualité des matériaux et les délais pour la location seront plus importantes.
Etablir son plan financier sur base d’une estimation raisonnable du revenu locatif en n’oubliant pas de soustraire les frais incontournables : précompte immobilier, travaux d’entretien, assurance propriétaire, remise en état locatif (compter environ 10 % du revenu locatif à affecter à cette dépense) et enfin les honoraires de l’agent immobilier et/ou le gestionnaire de votre bien.
Le choix d’un lieu repose en bonne partie sur des critères émotionnels et non rationnels. Il faut donc que votre bien immobilier dégage une plus-value émotionnelle, un charme particulier, une fraîcheur, bref que ce soit un endroit dans lequel le candidat locataire et sa famille éventuelle se sentiront bien.